Important
Les réponses formulées par les experts de l'Association des Acheteurs Publics dans le cadre des "questions posées aux experts" sont données à titre d'informations et ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de l'association.
La question
Dans le cadre de la stratégie de valorisation du patrimoine communal, nous nous interrogeons sur les possibilités de commercialisation de biens communaux par un agent immobilier. La vente de biens immobiliers est-elle soumise au Code de la Commande Publique ?
Le bien qui pourrait être commercialisé par un agent immobilier aurait été estimé à plus de 600 000€.
En l’état d’avancement de nos recherches, nous avons identifié 2 positions contraires :
1) La première semble indiquer que le mandat de vente donné à une agence immobilière serait soumis aux règles de droit commun. Dans un arrêt du 14 mai 2012 (n° C3860, Cne d’Egry), le Tribunal des conflits a estimé que le mandat de vente exclusif d’un bien d’une personne publique, même relevant du domaine privé, était un marché public.
Deux réponses ministérielles (relatives à la vente de terrains communaux) corroboreraient cette position (adoptée sous l’empire du Code des Marchés publics applicable alors) :
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/14/questions/QANR5L14QE3285
et Rép. Min. n°1615, JO Sénat du 25 octobre 2012
2) La seconde semble affirmer que la vente d’un bien immobilier ne serait pas soumise à la réglementation des marchés publics (CMP en vigueur alors).
Ainsi, une collectivité locale qui entendrait vendre un bien de son domaine privé serait libre de choisir la modalité de la vente et la personne à laquelle elle le vendrait.
Aucune disposition législative ou réglementaire ne lui ferait obligation de procéder à des mesures de publicité ou de mise en concurrence préalable, y compris lorsque cette cession comprendrait en contrepartie une mise à disposition d’une partie des locaux aménagés de façon à permettre l’installation de services administratifs (CAA Marseille, 26 juin 2015, req. n° 13MA03615).
Qu’en est-il réellement ? Pourriez-vous nous préciser le cadre juridique applicable à ce type de besoin et nos obligations en la matière ?
La réponse
Vous avez sollicité l’avis de l’Association des Acheteurs Publics quant aux modalités de choix de l’agence immobilière chargée de la vente d’un bien immobilier de la commune ainsi qu’aux modalités de choix de l’acquéreur de ce bien.
Les deux positions que vous évoquez dans votre question ne sont pas contradictoires :
En premier lieu, la commune est libre de choisir les modalités de mise en vente de son bien, aucune mesure de publicité ou de mise en concurrence ne lui étant imposée :
– vente gré à gré ;
– vente par enchères électroniques ;
– vente par soumissions cachetées ;
Le contrat de vente conclu par la suite avec l’acquéreur n’est pas soumis au code de la commande publique car il ne s’agit pas d’un marché public : la commune n’achète pas, elle vend un bien.
Ensuite, si la commune décide de vendre de gré à gré, le choix éventuel d’une agence immobilière relève du code de la commande publique car le mandat de vente qui serait conclu avec celle-ci est un marché public comme vous le soulignez.
Par ailleurs, si la commune décide de vendre par enchères électroniques, le choix de la plateforme sur laquelle le bien serait mis aux enchères est également soumis au code de la commande, le contrat conclu avec l’éditeur de cette plateforme étant également un marché public.
Enfin, si la commune choisit de recourir à une vente par soumissions cachetées, l’intervention d’un tiers semble peu opportune (sauf à lui confier peut-être la réalisation des visites, le choix de ce tiers serait également soumis au code de la commande publique).